Flächenabweichungen bei Wohnungen und Häusern

 

Es kommt sehr häufig vor, daß eine gemietete Wohnung oder ein gemietetes Haus tatsächlich nicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche hat.

 

Die Gerichte hatten sich in der Vergangenheit mehrfach mit der Frage beschäftigt, ob ein Mieter die Miete mindern könne, wenn die Wohnfläche der vermieteten Wohnung oder des vermieteten Hauses tatsächlich kleiner war, als im Mietvertrag angegeben.

 

In einer grundlegenden Entscheidung vom 24.03.2004 (VIII ZR 133/03) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter ab einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von 10 % die Miete mindern kann.

 

In einer Entscheidung vom 28.10.2009 (VIII ZR 164/08) hat der BGH festgestellt, dass dies auch gilt, wenn ein Einfamilienhaus mit Garten vermietet wurde. Eine Anhebung des Grenzwerts von 10 % wegen der mitvermieteten Gartenfläche komme nicht in Betracht.

 

In einer weiteren Entscheidung vom 10.03.2010 (VIII ZR 144/09) hat der BGH festgestellt, dass ein Recht zur Mietminderung nicht nur dann besteht, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag genau beziffert wurde, sondern auch dann, wenn die vereinbarte Wohnfläche lediglich als Circa-Angabe angegeben ist.

 

In einer weiteren Entscheidung vom 23.06.2010 (VIII ZR 256/09) hat der BGH entschieden, dass eine solche Mietminderung selbst dann möglich ist, wenn im Mietvertrag eine Flächenangabe überhaupt nicht enthalten ist, sich eine stillschweigende Flächenvereinbarung aber aus anderen Umständen ergibt, zum Beispiel aus einem Inserat oder einem Plan der Wohnung oder des Hauses, welcher Gegenstand der Verhandlungen über den Mietvertrag war.

 

Wenn eine Unterschreitung der Fläche um mindestens 10 % vorliegt, kann der Mieter nicht nur für die Zukunft die Miete mindern, sondern auch die Rückzahlung demgemäß in der Vergangenheit überzahlter Mieten verlangen.

 

Diese Rechtsprechung des BGH ist nicht nur für die Frage einer Mietminderung von Bedeutung, sondern zum Beispiel auch für die Frage einer Mieterhöhung, einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses oder einer Abrechnung der Mietnebenkosten.